Woningbouwprogramma komt grotendeels overeen met woningbehoefte

De gemeente Overbetuwe heeft een Woonagenda Overbetuwe 2020. Een agenda waarin u leest voor welke woonopgaven we staan, zodat onze woonpartners weten waar wij onszelf en hen op uitdagen. Tussentijds kijken we hoe het ervoor staat met de afspraken die we in deze agenda gemaakt hebben.

Samengevat hebben we, in samenwerking met al deze woonpartners het volgende bereikt:

  • Het tekort in de huisvesting van statushouders is ingelopen.
  • De mogelijkheden voor kleinere appartementen en tijdelijke woningen zijn verruimd. Hiermee creëren we meer ruimte voor spoedzoekers.
  • We zijn hard op weg naar een duurzame en levensloopgeschikte woningvoorraad.
  • Het woningbouwprogramma is veel meer in lijn met de ingeschatte behoefte.
  • In totaal zijn er de afgelopen vier jaar 680 woningen gebouwd, wat neer komt op gemiddeld 170 woningen per jaar. Kwantitatief dus in lijn met de gestelde opgave.

Kortom, al onze inspanningen zorgen ervoor dat het woningbouwprogramma nu grotendeels overeenkomt met de behoefte.

Druk op sociale huurmarkt neemt toe

De druk op de sociale huurmarkt neemt toe. Dit zien we aan de oplopende wachttijden en het afnemen van slaagkansen. Dit zien we niet alleen in Overbetuwe, maar is een landelijke trend. Naar verwachting neemt deze druk op de sociale huurmarkt verder toe.

Voor bijzondere doelgroepen die urgent een woning zoeken (‘spoedzoekers’, bijvoorbeeld statushouders, gescheiden mensen en EU-migranten), werken we daarom samen met corporaties en zorginstellingen aan de volgende opgaven:

  • In de periode 2015 tot en met 2018 werden gemiddeld 25 sociale huurwoningen per jaar aan urgenten verhuurd door Vivare en Woningstichting Heteren samen (uitgezonderd statushouders). Dit is ongeveer 15 tot 20% van het totaal aantal verhuringen.
  • Voor statushouders geldt een jaarlijkse taakstelling vanuit het Rijk. In 2019 is de taakstelling voor het plaatsen van statushouders 41 (inclusief een tekort van 7 statushouders uit 2018). Er zijn in 2019 al 36 statushouders geplaatst, dus we verwachten de taakstelling te halen dit jaar.

Om de druk op de sociale huurmarkt te verlagen, zijn meer woningen in de flexibele schil nodig. Bijvoorbeeld wooneenheden in leegstaande panden of tijdelijke woningen. Dat hebben we op de volgende manier gedaan:

  • In de periode 2015-2019 zijn er 32 vergunningen verstrekt voor verhuur van wooneenheden voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet. Woningcorporatie Vivare heeft 20 tijdelijke woningen aan de Vosbergen in Elst opgeleverd in 2019. De woningen hebben een lage huur en worden voor een maximale duur van 10 jaar verhuurd.
  • Woningstichting Heteren doet een proef waarbij een grotere eengezinswoning gesplitst wordt in kleinere, zelfstandige eenheden.
  • Er worden meer kleine huurappartementen in het goedkopere huursegment gebouwd.
  • Om de mogelijkheden voor een flexibele woonschil te vergroten, hebben we ons beleid aangepast.  De minimale woonoppervlakte is naar beneden bijgesteld (50 m2), waardoor het ook mogelijk is kleinere (huur)appartementen te maken.
  • Corporaties hebben de mogelijkheid om verschillende doelgroepen die met spoed op zoek zijn naar een woning, te huisvesten in één woning of complex.

Om de druk verder te verlagen, werken de corporaties aan:

  • Behoud en uitbreiding van de sociale woningvoorraad. Het resultaat hiervan is dat er stevig ingezet is op het vergroten van het aandeel sociale huurwoningen. Er zijn 224 sociale huurwoningen toegevoegd aan het woningbouwprogramma, die de eerstkomende jaren opgeleverd moeten worden.

Samen met de corporaties en andere partners hebben we maatregelen genomen om de druk op de sociale huurmarkt  te verlagen door de doorstroming te verhogen:

  • Woonstichting Valburg heeft verhuisbeleid opgesteld met een speciale stimuleringsregeling waar 60+’ers gebruik van kunnen maken. Huurders kunnen een verhuispremie en mogelijk korting op de huurprijs krijgen als zij een grotere eengezinswoning achterlaten en verhuizen naar een kleinere gelijkvloerse woning. Op dit moment onderzoekt Vivare de mogelijkheden voor een soortgelijk verhuisbeleid.
  • We onderzoeken de mogelijkheden voor de inzet van een wooncoach, die doorstroming op gang kan brengen.
  • We gaan verder met de starterslening. Er zijn in de periode 2015-2019 88 startersleningen verstrekt, met een totale waarde van bijna 2,4 miljoen euro.

Starters hebben de kleinste kans om een sociale huurwoning te verkrijgen, omdat zij niet voldoende meettijd opgebouwd hebben. Om de positie van starters te verbeteren worden er woningen verdeeld via loting, de meettijd is dan niet van belang.

Woningen beter betaalbaar voor huurders met de laagste inkomens

We zien aan deze cijfers dat huurwoningen beter betaalbaar zijn geworden voor inwoners met de laagste inkomens:

  • Landelijke cijfers van het CBS laten zien dat de totale woonquote (het aandeel van het inkomen dat inwoners kwijt zijn aan woonlasten) niet gestegen is in de periode 2015-2018.
  • In 2015 ontving 41% van de huurders in Overbetuwe huurtoeslag, in 2017 is dit (in lijn met de landelijke trend) lichtelijk gedaald tot 37%. Wel is het gemiddelde bedrag dat mensen aan huurtoeslag ontvingen, gestegen. Dit heeft er toe geleid dat ondanks de stijgende huren, de eigen bijdrage van huurtoeslagontvangers lichtelijk daalde in de periode 2015-2017.

Betaalbaarheid is een belangrijk onderdeel van de woningmarkt, want prijsveranderingen in de particuliere huursector kunnen leiden tot veranderingen in de vraag naar sociale huurwoningen.

Bestaande woningen duurzamer maken

Het grootste deel van de woningen die we nodig hebben, staat er vandaag al: ruim 19.500 woningen. Een grote opgave waar we nu voor staan is het verduurzamen van deze woningen. Dat is noodzakelijk om te kunnen voldoen aan de ambitie om in 2050 volledig klimaat-neutraal te zijn. Het energielabel van een woning is een maat voor de duurzaamheid van de woning. In 2015 had slechts 8,3% van de woningen met een geregistreerd energielabel label A of hoger. In vier jaar tijd is dit aandeel gestegen tot 22,9%, het aandeel label D en E is kleiner geworden.

We werken aan de volgende opgaven:

  • Warmteplan: In 2050 moet iedere woning van het gas af zijn. Om dit te bereiken moeten er ieder jaar ruim 600 woningen van het gas af. Voor nieuwbouwwoningen geldt dat het sinds 1 juli 2018 niet meer mogelijk is om woningen te voorzien van een gasaansluiting.
  • Eind 2018 heeft Stichting Betuwe Energie (SBE) energiecoaches opgeleid. Deze kunnen advies geven over energiebesparende maatregelen. Ook kunnen ze inwoners bewust maken van hun energiegebruik. SBE heeft het project teruggegeven aan de gemeente. We onderzoeken nu of er een doorstart gemaakt kan worden, waarbij mogelijk ook een verbreding op het vlak van langer thuis wonen plaats vindt.
  • De gemeente heeft een aantal stimuleringsregelingen om de duurzaamheidsmaatregelen te bevorderen. Zo heeft de gemeente het in 2017 mogelijk gemaakt voor huiseigenaren om een duurzaamheidslening af te sluiten bij het SVn.
  • Sindsdien is daar 97 keer gebruik van gemaakt en staat een totaalbedrag van meer dan 800.000 euro open aan leningen.

In de Woonagenda staat dat we inzetten op het maken van prestatieafspraken met de corporaties op het gebied van duurzaamheid. De afgelopen jaren hebben we samen met de corporaties afspraken gemaakt op de volgende vlakken:

  • We hebben met Woonstichting Valburg de prestatieafspraak gemaakt dat zij 50 tot 60 woningen voorzien van PV-panelen in 2019.
  • In het warmteplan wordt, in samenwerking met de corporaties, een pilot wijk voor de loskoppeling van het aardgas bepaald. Alle drie de corporaties maken inzichtelijk welke aanpak en planning zij aanhouden voor het verduurzamen van hun voorraad.

Meer kleine huishoudens in de leeftijdsgroep van 75 jaar en ouder

Mensen worden steeds ouder. Hierdoor zijn er steeds meer kleine huishoudens in de leeftijdsgroep van 75 jaar en ouder. Tot 2040 verwachten we ongeveer 2.600 van deze huishoudens extra. Mensen willen en moeten steeds langer zelfstandig thuis wonen, ook als ze ouder worden of zorgbehoeften krijgen.

Om het langer thuis wonen te faciliteren is er een aantal projecten opgestart:

  • De campagne Langer Thuis Wonen is gestart.
  • We onderzoeken samen met de corporaties de mogelijkheden voor de inzet van een wooncoach. De wooncoach geeft advies over langer thuis wonen en kan ook een rol spelen in de doorstroming.
  • De ‘Dag van het wonen’ werd georganiseerd door huurderscollectief Overbetuwe. Hierin stond zowel het thema langer thuis wonen centraal als het thema duurzaam wonen.
  • In 2019 zijn er bijeenkomsten georganiseerd waarbij de gemeente een ‘kijkje in de keuken’ heeft gehad bij de corporaties. De gemeente heeft ook een bijeenkomst georganiseerd waar onder andere de thema’s langer thuis en Wmo besproken werden met de corporaties.
  • Het huisbezoekenproject 75+ is in juli 2019 gestart in de kern Elst, de andere kernen zijn eerder al bezocht. Hier wordt aan de bewoners in de leeftijd van 75 jaar of ouder gevraagd wat men nodig heeft om langer zelfstandig thuis te kunnen wonen. Vanuit dit project worden er lijntjes uitgezet naar het sociale kernteam en de welzijnsorganisatie Forte Welzijn. Ook komen fysieke punten naar voren zoals het beter toegankelijk maken van de buitenruimte voor inwoners met een rollator of rolstoel. Woonstichting Vivare werkt in 2019 samen met het Huisbezoeken project 75+, pilotaanpak voor de Koninginnebuurt te Elst die de sociale cohesie en ontmoeting in de wijk stimuleert.
  •  In het kader van het langer zelfstandig thuis wonen zijn er inspiratieavonden gehouden met de methodiek ‘design-thinking’. Vanuit deze sessies zijn experimenten naar voren gekomen. Een van de experimenten vond plaats in appartementencomplex Wervershove.
  • Daarnaast zijn de projecten Huis van de Wijk, Lentekriebels en Handig gestart. In het Huis van de Wijk (voorheen Triade Elst) worden activiteiten georganiseerd voor en door bewoners van de buurt. Voorbeelden hiervan zijn het Eetcafé en Buurtsoepie. Lentekriebels zet in op het versterken van het netwerk van ouderen, Handig onderzoekt op welke wijze Domotica ingezet kan worden bij licht dementerenden.
  • Senioren kunnen sinds 2017 gebruik maken van de Blijverslening, verstrekt door het SVn. Deze lening kan aangevraagd worden door ouderen om maatregelen te treffen om te voorzien in zorgbehoeften of om aanpassingen aan de woning te doen om deze levensloopbestendig te maken. Er is tot nu toe slechts twee keer gebruik gemaakt van deze lening. Er wordt momenteel onderzocht of er samenvoeging mogelijk is van de duurzaamheidslening en Blijverslening

Naast het langer thuis wonen is ook de extramuralisering een belangrijke ontwikkeling. Extramuralisering gaat om het bereiken van een versnelde uitstroom uit intramuraal beschermd wonen. Ook stuurt het aan op het in de wijk blijven van inwoners met een psychische/psychiatrische problematiek of een licht verstandelijke beperking.

Er is sprake van een versnelde uitstroom vanuit het beschermd wonen en een afname van het aantal intramurale plaatsen:

  • Op basis van schattingen zal het in 2019 en 2020 om maximaal 8 personen per jaar gaan die uit de intramurale zorg zullen stromen naar reguliere huisvesting.
  • We zien over het algemeen dat er voor de jongere doelgroep voldoende aanbod is. Voor andere doelgroepen is daar in mindere mate sprake van, terwijl er wel behoefte is. We onderzoeken hoe we dit beter in beeld kunnen krijgen en hoe we hier als gemeente mee om kunnen gaan.

De Woonagenda beschrijft dat er in de periode 2015-2020 behoefte is aan ongeveer 50 extra zorgwoningen. In de periode 2020-2030 is er behoefte aan toevoeging van ruim 200 zorgwoningen. Het is onduidelijk hoeveel zorgwoningen er daadwerkelijk toegevoegd zijn de afgelopen jaren, mede door de reeds genoemde scheiding tussen wonen en zorg:

  • We gaan onderzoeken hoe we dit beter in beeld kunnen krijgen. In Driel is een initiatief in ontwikkeling waarbij zorgwoningen gerealiseerd worden, hiermee zal de gestelde behoefte in de periode 2015-2020 gedeeltelijk gedekt worden. Daarnaast zijn er mogelijk kleinere ontwikkelingen geweest waarbij wonen en zorg gecombineerd wordt.

Woningbouwopgave: 160 tot 180 nieuwe woningen per jaar

We willen tot 2025 160 tot 180 nieuwe woningen per jaar bouwen. Om dit te bereiken werken we met de woningbouwprioritering, we doen het volgende:

  • Kansrijke projecten voorrang geven, zodat deze snel kunnen starten met bouwen.
  • We maken afspraken over de termijn die een ontwikkelende partij heeft om te bouwen. Mocht een bouwplan toch niet tot (tijdige) realisatie komen, dan komt de gereserveerde programmaruimte weer beschikbaar voor een ander meer kansrijk plan.
  • We geven kwaliteiten of segmenten een extra zetje in de rug. Dit doen we door met de bonuscategorie in scoring extra punten te geven aan sociale huur en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (de Woonagenda ziet hier ook een belang voor ‘jong Overbetuwe’). Hiermee voegen we extra kwaliteit toe aan woningbouwplannen.
  • We reserveren ruimte voor locaties met een bijzonder maatschappelijk belang. Deze wordt op dit moment gebruikt voor projecten die volledig bestaan uit sociale huur. Met de woningcorporaties is de afspraak gemaakt dat zij in 2019 minimaal één project ter uitvoering brengen geldend onder deze stimuleringsregel.
  • We laten ruimte over voor kleine postzegelplannen, voor de ’manifeste lokale bouwbehoefte’.

Hierdoor zien we dat in de meeste segmenten het programma redelijk nabij de opgave komt. In totaal zijn er op dit moment 30 lopende prioritaire projecten.

We zien dat het woningbouwprogramma (alle lopende projecten) in lijn is met de behoefteraming. Een uitzondering hierop is de sociale huur en het koopsegment middelduur laag (189.800 tot 265.000). Voor de nog nieuw toe te voegen plannen zal de nadruk daarom liggen op de segmenten sociale huur en koop middelduur laag.