WOZ-waarde: antwoord op veel gestelde vragen

Een serie achtergrondartikelen over de WOZ-waarde. Antwoorden op vragen als “Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?”, “Wat is de invloed van de marktontwikkeling?” en “Wat betekent een verbouwing voor de WOZ-waarde?”.

Nieuwe WOZ-waarde

Eind februari hebben de meesten van u weer de WOZ-beschikking ontvangen. Op deze WOZ-beschikking vindt u de nieuwe WOZ-waarde van uw pand. De WOZ-waarde voor het belastingjaar 2020 is de waarde die het object gehad zou hebben op de waardepeildatum 1 januari 2019.

Heeft u een WOZ-beschikking ontvangen en wilt u weten hoe de WOZ-waarde van uw object tot stand is gekomen, dan kunt u het taxatieverslag van uw object raadplegen. Omdat deze informatie privacygevoelig is, moet u zich hiervoor digitaal aanmelden. Particulieren loggen in met hun DigiD. Eigenaren en gebruikers van bedrijven kunnen met eHerkenning inloggen.

Voorlichtingsfilm

Bekijk de voorlichtingsfilm over de WOZ. Deze film is in januari 2018 gepubliceerd door de Vereniging Eigen Huis en geeft informatie over de totstandkoming van de WOZ-waarde. Op een eenvoudige en toegankelijke wijze wordt binnen vier minuten uitgelegd hoe de WOZ werkt en waarvoor deze gebruikt wordt.

Niet mee eens?

Als u het niet eens bent met de hoogte van de vastgestelde waarde kunt u een bezwaarschrift indienen. Dit kan schriftelijk t.a.v. de heffingsambtenaar of online. Heeft u vragen over uw WOZ-beschikking, dan kunt u ook een afspraak met ons maken. U kunt dat online doen of telefonisch via 14 0481. We willen graag van u weten waarover u met ons wilt praten. Dan kunnen wij het gesprek beter voorbereiden. Vindt u een afspraak niet nodig, maar heeft u wel een vraag of opmerking, dan kunt u uw vraag of opmerking ook mailen naar info@overbetuwe.nl. Let op: U kunt via dit emailadres geen bezwaarschrift indienen. Bellen mag natuurlijk ook via bovenstaand telefoonnummer.

Maakt u dus geen overbodige kosten en zoek contact met de gemeente!

 

De WOZ-waarde en de marktontwikkeling

Door de financiële crisis was er een aantal jaren sprake van dalende prijzen op de woningmarkt. Inmiddels is er een economisch herstel ingezet en is er sprake van een grote vraag naar woningen. Dat brengt een stijging van de woningprijzen te weeg. Daarom zal in de meeste gevallen de waarde van uw pand op de waardepeildatum 1 januari 2019 hoger zijn dan de waarde op de vorige waardepeildatum (1 januari 2018). Naast de verbetering op de woningmarkt kan bijvoorbeeld een ook verbouwing of een grondaankoop in het afgelopen jaar reden zijn waarom de waarde van uw pand is gestegen.

Uit een analyse van gerealiseerde verkoopcijfers rond de waardepeildatum 1 januari 2019 blijkt dat de onroerend goed markt aangetrokken is en dat een stijging van de marktwaarden op gang is gekomen. Voor sommige typen woningen betekend dit een flinke stijging van de waarde, voor andere typen zal de stijging wat gematigder zijn. Jaarlijks worden er controles uitgevoerd waardoor bij sommige panden de objectkenmerken (zoals inhoud, aanwezigheid berging of garage) zijn geactualiseerd. Ook dit kan betekenen dat de waarde stijgt.

Het Kadaster, Vereniging Eigen Huis, CBS en NVM noemen algemene stijgings- of dalingspercentages; de gemeente bepaalt de waarde echter niet aan de hand van indexering, maar door vergelijking met transactiecijfers van woningen die verkocht zijn.

 

De WOZ-waarde en vergelijkingsobjecten

De gemeente verzamelt, registreert en analyseert continu de door het Kadaster aangeleverde gerealiseerde marktgegevens. Dit betekent, dat voor woningen gekeken wordt of een verkooptransactie bruikbaar is als basis voor de WOZ-taxaties. Op het moment dat het bijvoorbeeld gaat om een familietransactie of een gedwongen verkoop, zal het verkoopcijfer (zonder correctie) over het algemeen geen goed beeld geven van de lokale markt.

Marktgegevens vormen de basis voor de waardering van woningen. Deze gegevens zijn daarom ook terug te vinden op het taxatieverslag.

Woningen worden voor de taxatie in groepen ingedeeld. Voor de onderbouwing van de waarde wordt gekeken welke panden het best bruikbaar zijn als referentie voor de groep. Een referentiepand hoeft niet identiek te zijn om als onderbouwing te dienen. Wel wordt gekeken naar zoveel mogelijk overeenkomsten tussen woningen in de groep en de vergelijkingsobjecten. Overeenkomsten kunnen bijvoorbeeld de volgende zijn:

  • de woning is gelegen hetzelfde dorp en/of dezelfde wijk
  • het type woning komt overeen (tussenwoning, hoekwoning, 2/1 kapwoning, vrijstaande woning, appartement enz.)
  • het bouwjaar komt ongeveer overeen
  • de inhoud komt ongeveer overeen
  • de ligging van het pand

Met onderlinge verschillen tussen uw woning en de vergelijkingsobjecten wordt rekening gehouden.

Omdat in de huidige markt weer meer woningen verkocht worden, zijn er ook meer vergelijkingsobjecten. Als een pand min of meer uniek is, moet wel eens vergeleken worden met een minder goed vergelijkbaar pand. Ook komt het voor dat in een bepaalde wijk of dorp minder verkopen zijn. Dan wordt vergeleken met woningen in een vergelijkbare wijk of dorp.

Als niet alle woningen binnen een groep identiek zijn, kan dat er soms toe leiden dat een onderbouwend verkoopcijfer minder goed vergelijkbaar is met uw woning. Denkt u dat dit in uw situatie het geval is en bent u het daarom niet eens met uw WOZ-beschikking? Neem dan contact op met de gemeente voor het maken van een afspraak of via info@overbetuwe.nl of via 14 0481.

 

De WOZ-waarde en nieuwbouw, verbouw, sloop, aan- en verkoop grond

Op grond van de Wet waardering onroerende zaken ( Wet WOZ) wordt de waarde vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand van het te taxeren object op die datum. Artikel 18 lid 3 maakt hierop een uitzondering. Als gedurende het jaar 2019 het pand veranderd door bijvoorbeeld verbouw, aanbouw of (deels) sloop, als er een stukje grond wordt gekocht of verkocht of als een nieuw pand gebouwd wordt, dan geldt de toestand van het pand op 1 januari 2020.

Met andere woorden; als uw verbouwing, dakkapel of nieuwe schuur vóór 1 januari 2020 klaar is, dan wordt hier rekening mee gehouden bij de taxatie. Dit betekent ook dat de waarde van een woning die in 2019 is opgeleverd is vastgesteld naar de omstandigheid alsof deze al op 1 januari 2019 bestond.

Is een nieuwbouwpand nog niet klaar, dan wordt het percentage dat gereed is vastgesteld. Op grond van dat percentage van de bouwkosten, vermeerderd met de waarde van de grond, wordt de WOZ-waarde bepaald.

 

Bezwaar tegen de WOZ-waarde

Bent u het niet eens met de vastgestelde WOZ-waarde? Dan kunt u binnen zes weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking/aanslag gemeentelijke belastingen bezwaar maken. U kunt uw bezwaar indienen bij de gemeente, t.a.v. de heffingsambtenaar of  online via de website. U kunt in uw bezwaarschrift vragen om contact met de gemeente. Ook kan het zijn dat wij vragen hebben. Wilt u daarom altijd in uw brief uw telefoonnummer en/of emailadres vermelden?

Verder moet u in uw bezwaarschrift het volgende vermelden: naam en adresgegevens van de indiener en, als dat anders is, het adres van het pand waar het om gaat en de dagtekening van het bezwaarschrift.

Ook moet u in uw bezwaarschrift aangeven waarom u vindt dat de waarde te hoog is. Bewijsmateriaal, als een speciaal hiervoor gemaakt taxatierapport, hoeft u niet in te dienen. De gemeente bepaalt op haar eigen wijze opnieuw de WOZ-waarde van uw pand. Maakt u dus geen overbodige kosten en zoek contact met de gemeente!

Let op: u moet een bezwaarschrift binnen zes weken indienen. Heeft u een WOZ-beschikking ontvangen met datum 29 februari 2020, dan moet uw bezwaarschrift uiterlijk 13 april 2020 door u verzonden zijn.

Wilt u niet direct bezwaar indienen, maar heeft u wel behoefte aan een gesprek naar aanleiding van uw WOZ-beschikking? Dan kunt u online een afspraak maken of telefonisch via 14 0481. We willen graag van u weten waarover u met ons wilt praten. Dan kunnen wij het gesprek beter voorbereiden. Vindt u een afspraak niet nodig, maar heeft u wel een vraag of opmerking, dan kunt uw vraag of opmerking ook mailen naar info@overbetuwe.nl. Let op: U kunt via dit emailadres geen bezwaarschrift indienen. Bellen mag natuurlijk ook via bovenstaand telefoonnummer.

Maakt u dus geen overbodige kosten en zoek contact met de gemeente!